부동산 투자자라면 반드시 알아야 하는 용어 중 하나인 `환매권`이란 단어 들어보셨나요? 환매권이라는 말 자체가 생소하게 느껴질텐데요. 이 글에서는 부동산투자자가 알아두면 좋은 부동산환매권에 대해 알아보겠습니다.
부동산환매권과 관련해서 자주 묻는 질문들이 있나요?
가장 많이 받는 질문으로는 두 가지가 있습니다. 첫 번째로는 왜 굳이 매매계약 후 등기이전 완료 시점에서야 비로소 환매권 행사가 가능한지 입니다. 이것은 민법 제578조(매매의 효력) 및 582조(전2조의 권리행사기간)에 근거하는데요. 매도인에게 소유권 이전등기를 경료하기 전까지는 매수인에게는 아직 소유권이 없으므로 이를 처분하거나 담보로 제공할 수 없습니다. 따라서 계약 체결 이후 일정 기간 동안 매수자의 재산권 침해를 방지하고자 한 것입니다. 또한 만약 중도금 지급 등 이행행위가 있었다면 그때부터는 언제든지 환매권을 행사할 수 있게 됩니다.
두 번째로는 환매권 발생 시 실제 거래금액과의 차이 문제입니다. 예를 들어 A씨가 B씨로부터 아파트를 1억원에 구입하였는데, 나중에 알고 보니 해당 아파트 시세가 2억원이라면 어떻게 될까요? 이때 이미 지불한 1억원 상당의 금액만큼 손해를 보게 되는데요. 이러한 경우를 대비하여 우리나라 민법은 환매대금 감액청구권을 인정하고 있습니다. 즉, 약정 당시 시가와의 차액이 현저하다면 법원에 대금감액 청구를 하여 일부 금액을 돌려받을 수 있다는 뜻입니다.
그렇다면 부동산환매권은 어떤 상황에서 발생하나요?
먼저 토지거래허가구역 내에서의 허가 없이 이루어진 전매 행위나 이중매매 또는 허위표시 등 법률상 원인없이 타인 명의로 된 부동산을 취득하였을 때 최초 원소유자는 자신의 이름으로 환원시킬 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 하지만 환지처분·공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의하여 양도되는 경우에는 환매권이 발생하지 않습니다. 그리고 마지막으로 환매권자가 환매대상 목적물에 대하여 지출한 유익비상환청구권 역시 환매권과는 별개의 권리라 할 수 있습니다.
오늘은 부동산환매권에 대해 알아보았습니다. 처음 듣는 생소한 단어였지만 내용을 살펴보니 그리 어렵지 않죠? 앞으로도 다양한 부동산용어들을 쉽게 설명해드릴테니 많은 관심 부탁드립니다. 감사합니다.
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