부동산 인도명령 절차 방법 활용하기

부동산 경매 투자자라면 반드시 알아야 하는 내용 중 하나인 ‘인도명령’ 제도입니다. 이는 낙찰자가 대금을 납부한 후 6개월 이내에 채무자나 소유자 또는 점유자 등 해당 부동산의 권리관계상 정당한 권리가 없는 사람에게 부동산을 넘겨줄 것을 법원에 신청하는 제도로써, 만약 매수인이 매각대금을 완납했음에도 불구하고 임차인(점유자)이 나가지 않을 경우 강제집행을 통해서 내보낼 수 있게 됩니다. 다만, 주의해야 할 점은 대항력이 없는 임차인이라 하더라도 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지 않으면 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 점과, 명도소송 기간이 최소 6개월 이상 소요된다는 점입니다. 따라서 잔금납부 이후 빠른 시일 내에 집행권원을 확보해서 신속하게 처리하는 것이 좋습니다.

경매 입찰 시 인수되는 권리가 있나요?
매각물건명세서 상 특별한 문제가 없다면 대부분의 물건은 안전하지만, 간혹 유치권 신고나 선순위 가처분등기 같은 특수권리가 설정되어 있는 경우가 있습니다. 이러한 권리는 등기부등본만으로는 파악이 어렵기 때문에 현장조사를 통해 직접 확인해야 합니다. 또한 말소기준권리 이전에 전입신고 되어있는 임차인이 있다면 임대차 관계 및 미납관리비 여부를 조사해야 합니다.

낙찰 받은 아파트에 살고 있는 세입자는 어떻게 내보내야 하나요?
임차인이 거주하고 있는 주택을 낙찰 받았을 경우 이사비용 지급여부 혹은 협의과정에서의 마찰문제로 인해 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 하지만 원칙적으로 적법한 권한 없이 타인의 주거지에 침입하거나 퇴거 요구를 거부한다면 형사처벌 대상이 될 수 있으며, 이를 근거로 하여 협상을 진행하면 보다 수월하게 해결할 수 있습니다.

명도확인서는 왜 필요한가요?
매수인이 잔대금을 납부함으로써 비로소 법률상의 소유권을 취득하게 되지만, 아직 현실적으로는 완전한 소유권을 행사할 수 없습니다. 즉, 매도인으로서의 의무사항 이행의무만이 남아있을 뿐이며, 실제로 매매계약 체결 당시 약정한 바에 따라 목적물을 인도하여야 하고, 만일 계약조건 불이행시 손해배상책임을 부담하게 됩니다. 그러나 실무에서는 통상적으로 계약서 상의 일정기간 동안 매수자의 책임 하에 임대권한을 인정하며, 이때 발생하는 제반비용 역시 매수인이 부담하도록 규정하고 있습니다.

오늘은 부동산 인도명령 절차방법 그리고 활용방안에 대해 알아보았습니다. 이제부터는 좀 더 쉽고 빠르게 원하는 매물을 찾으시길 바랍니다.

 

 

 

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