부동산투자신탁(리츠)과 관련해서 자주 등장하는 용어인 ‘부동산환매권’이란 단어 들어보셨나요? 환매란 일정 기간 안에 다시 사는 것을 말하는데, 이 말 그대로 해석하면 부동산환매권은 부동산을 산 사람이 일정기간 내에 다시 살 수 있는 권리를 말합니다. 하지만 우리나라에서는 아직까지도 부동산환매권이라는 표현보다는 리츠 투자자에게 부여되는 일종의 우선매수청구권 또는 수익증권발행회사로부터 매수청구권 등으로 불리고 있답니다.
부동산환매권은 어떤 경우에 발생하나요?
일반적으로 부동산매매계약 체결 후 계약금 및 중도금 지급 이후 잔금 지급 이전에 매도인이 사망하거나 파산선고를 받은 경우나 채무불이행 상태에 빠진 경우 매수자 입장에서는 매매계약을 해제하게 됩니다. 이때 이미 지급한 계약금과 중도금은 돌려받지 못하게 되는데요. 이러한 상황에서도 소유권이전등기를 완료했다면 등기부등본상으로는 여전히 매도인 명의로 남아있게 되어 이를 악용하는 사례가 종종 발생하곤 합니다. 따라서 민법 제565조 단서조항에 의거하여 예외적으로 해당 부동산을 계속 보유하고자 하는 매수인은 법원에 청구하여 매각대금 중 일부를 공탁하고 해약증서를 받아두면 문제가 해결됩니다. 즉, 부동산환매권은 위와 같은 사유로 인해 부득이하게 대금을 반환받을 수 없을 때 행사할 수 있는 권리입니다.
부동산환매권은 어떻게 행사해야 되나요?
부동산환매권은 원칙적으로 반드시 서면으로 신청해야 하며, 만일 구두로만 약정했을 경우에는 효력이 없습니다. 또한 일단 유효하게 성립한 부동산환매권은 당사자 사이에서만 효력이 있고 제3자에게는 대항할 수 없다는 점 유의하시기 바랍니다. 다만, 대법원 판례에 따르면 “매도인이 자신의 유일한 재산인 부동산을 처분하면서 매수인으로부터 이행인수방식으로 가등기를 경료받은 다음 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 비록 채권담보의 목적으로 이루어진 것이라 하더라도 특별한 사정이 없는 한 양도인과 양수인 사이의 법률관계는 전형적인 사인간의 거래로서 사적자치의 원칙에 따라 규율되어야 하므로, 설령 피고가 원고에게 부담하는 의무의 내용이 금전채무라 하더라도 그것이 변제기에 도달하였고 달리 담보할 만한 다른 방법이 없다면 신의칙상 변제로 보아야 한다”고 판시하였습니다. 결국 신탁재산 자체뿐만 아니라 위탁자와의 관계에까지 미치는 포괄승계로서의 성질을 가지는 것이므로 수탁자가 수인이더라도 동일한 효과가 발생한다고 본 것입니다.
오늘은 부동산환매권에 대해 알아보았습니다. 부동산 시장이 불안할수록 더욱 주목받는 부동산환매권! 이번 기회에 확실히 알아두시기 바랍니다.
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