아파트 공동명의 변경 장단점 알아볼까요

최근 부동산 시장에서는 부부 공동명의가 대세라고 합니다. 단독명의보다는 공동명의가 세금 측면에서 유리하기 때문입니다. 하지만 모든 경우에 해당되는 것은 아니기 때문에 주의해야 하는데요. 어떤 점들을 고려해야 하는지 알아보겠습니다.

공동명의란 무엇인가요?
공동명의란 말 그대로 한 사람이 아니라 두 사람 이상이 명의를 공유하는 것을 말합니다. 예를 들어 남편과 아내가 각각 1/2씩 지분을 가지고 있다면 이 주택은 ‘남편 소유’ 또는 ‘아내 소유’가 아니라 ‘부부 공동소유’인 것입니다.

공동명의 장점은 무엇인가요?
첫째, 종합부동산세 절세 효과가 있습니다. 종부세는 개인별로 과세되기 때문에 공동명의라면 각자 6억 원까지는 비과세됩니다. 따라서 공시가격 12억 원짜리 주택이라면 8억 원(12억 원×50%)까지만 공제되고 나머지 4억 원에 대해 세율이 적용되므로 그만큼 세부담이 줄어듭니다.
둘째, 양도소득세 절세 효과가 있습니다. 양도세는 누진세율 구조이기 때문에 소득이 많을수록 높은 세율이 적용되는데, 공동명의라면 인당 250만 원씩 총 500만 원의 기본공제를 받을 수 있고, 인별 과세이므로 둘 중 낮은 세율이 적용되어 세 부담이 줄어들게 됩니다.
셋째, 임대소득세 절세 효과가 있습니다. 2주택 이상 보유자가 월세나 전세 등의 임대소득이 발생한다면 소득세 신고를 해야 하는데, 이때 수입금액 전체가 아니라 경비를 제외한 금액에 대하여 부과됩니다. 즉, 다른 소득이 없다면 연간 2000만 원 이하의 임대소득은 분리과세 대상이어서 14% 단일세율이 적용되지만, 만약 다른 소득이 있다면 합산과세 되어 최고 42%의 세율이 적용될 수 있습니다. 그러나 공동명의라면 각 명의자에게 귀속되는 부분만큼만 과세되므로 훨씬 낮은 세율이 적용됩니다.
넷째, 상속세 절세 효과가 있습니다. 상속재산가액이 10억 원 미만이면 상속세가 없지만, 배우자에게는 최소 5억 원이 공제되므로 이를 초과하는 재산에 대해서는 상속세가 부과됩니다. 그러므로 사전에 미리미리 공동명의로 해두면 사망 후 자녀들이 내야 하는 상속세를 줄일 수 있습니다.

공동명의 단점은 무엇인가요?
첫째, 건강보험료 상승 우려가 있습니다. 지역가입자는 세대원 모두의 소득 및 재산을 합산하여 보험료를 산정하는데, 피부양자 자격요건을 충족하지 못하면 지역가입자로 전환되어 건강보험료를 납부하게 됩니다. 특히 전업주부처럼 소득이 없거나 적은 경우에는 더욱 큰 부담이 될 수 있습니다.
둘째, 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 증여받은 재산은 원칙적으로 무상이전 받은 것이므로 취득 시 취득세를 납부해야 하고, 향후 양도시 시세차익에 대한 양도소득세를 납부해야 합니다. 다만, 특수관계인간 거래로서 시가 대비 일정 비율 이내의 저가양수·고가양도거래이거나 채무인수액이 자산총액의 상당부분을 차지하는 경우에는 부당행위계산 부인 규정이 적용되어 당초 증여자와의 관계를 감안하여 정상가로 평가하도록 하고 있습니다.
셋째, 담보대출 제한이 있습니다. 은행권 대출심사시 공동명의라도 동일세대 구성원간에는 주채무자와 연대보증인 이외에는 담보제공이 불가능합니다. 또한 금융기관 입장에서도 신용불량자나 연체정보 등록 여부 등 리스크관리 차원에서 비동거 직계존비속 간에는 담보제공을 기피하는 경향이 있습니다.

 지금까지 공동명의 관련 내용을 살펴보았습니다. 위 사항들을 꼼꼼히 따져보고 결정하시기 바랍니다. 감사합니다.

 

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